Доступное жильё в Дубае: основные факты | AX Capital

Доступное жильё в Дубае: основные факты

За последние несколько лет термин “доступное жильё” набрал баллы популярности и стал намного чаще встречаться как в СМИ, так и в диалогах профессионалов. Скажем сразу – многие до конца не совсем корректно трактуют понятие доступности. А кто-то попросту не знает, где она берёт начало, а где заканчивается. 

В сегодняшней статье – дискуссионные моменты, связанные с доступным жильём и термином “доступность”. 

Доступность относительна: макро-взгляд

В настоящее время в Дубае наблюдается рост строительства 3-4-звездочных ресторанов и отелей, арендная плата снижается на 20-25%, цены на недвижимость снизились на 30-40% и только сейчас начинают стабилизироваться. В целом все стало дешеветь.

Во всем мире люди тратят в среднем 30-33% на свое жилье. При этом фактор принятия решения о своём жилье стал ослабевать – все хотят видеть экономическую выгоду жилья, его комфорт и уровень безопасности страны, где оно расположено. 

Доступное жилье: актуально ли оно вообще?

Действительно ли имеет смысл обособлять его в отдельную категорию, учитывая общий спад цен на недвижимость – главный вопрос. 

В Дубае был дан зеленый свет жилищной политике с низкими доходами. Тем не менее, правительство ОАЭ до сих пор официально не определило, что оно представляет собой как “доступное”.

Согласно отчету Deloitte за 2018 год, “в Дубае арендная плата или погашение ипотеки считаются доступными,если они составляют менее 9 300 дирхамов в месяц – или примерно 112 000 дирхамов в год”.

Статистика показывает, что текущая средняя цена продажи однокомнатной квартиры в Дубае составляет 670 000 дирхамов, но цены сильно варьируются. Например, однокомнатная квартира в Jumeirah Lake Towers может стоить 675 000 дирхамов. Но та же недвижимость в Интернешнл-Сити будет стоить вдвое дешевле.

Учитывая, что средняя заработная плата составляет 16 775 дирхамов, а стоимость жизни относительно высока, и учитывая, что существует переходное международное население, действительно ли эта сумма доступна?

По мнению ряда экспертов сектора недвижимости, нужно больше разработок, таких как Discovery Gardens или на один шаг выше по качеству между Discovery Gardens и JLT, с ограничениями на продажу в течение 2-3 лет после завершения строительства. Таким образом, они будут приобретаться реальными конечными пользователями. Что позволит открыть рынок кредитования и взимать плату за недвижимость иностранным кредиторам.

Цены на некоторую недвижимость всё еще падают

По глобальной оценке статистики, в период с 2015 по 2019-й годы цены на недвижимость упали на 30-40%. И хотя сегодняшние перспективы гораздо менее мрачны, отчет Deloitte за 2018 год также показывает, что к ноябрю 2017 года “жилой рынок Дубая испытал среднее снижение примерно на 15% по сравнению с его пиком в 3 квартале 2014 года”.

В связи с чем возникает логичный вопрос – если цены на недвижимость так или иначе снизились, имеет ли смысл широкая застройка новым “доступным” жильём?

Качество имеет значение

Действительно ли менее дорогое жилье повлияет на общую численность собственников?

Для тех, кто приезжает в Дубай на короткое время, как правило, нет острой необходимости в своём жилье. Те, кто думает о долговременном проживании или инвестициях чаще всего смотрят в сторону премиального или же суперпремиального сектора. 

Согласно отчёту Deloitte, девелоперы также выбирают высококлассные проекты из-за большей маржи: “маржа, как правило, низкая в индустрии девелопмента недвижимости в Дубае по сравнению с другими отраслями”. Поэтому у них мало стимулов строить дешевое жилье.

И тут мы приходим к важнейшему моменту – качеству. Вот, что всегда было и будет в приоритете. Спрос на недвижимость с меньшим количеством квадратных метров велик – до тех пор, пока она хорошо расположена, предлагает доступ к популярным удобствам и построена авторитетными застройщиками.

Вместо того чтобы считать доступное жилье панацеей, застройщикам по-прежнему крайне важно держать фокус на конкретные потребности покупателей и их ценности.

Дубай действительно доступен по цене по сравнению с другими городами

Несмотря на то, что здесь существует изобилие роскошных объектов недвижимости, стоимость покупки стандартного дома среднего класса в Дубае по-прежнему чрезвычайно доступна, в отличие от многих других крупных городов по всему миру.

Гонконг остается самым дорогим городом в мире для покупки недвижимости. В Европе это Мюнхен, Амстердам и Лондон. В США самыми дорогими рынками остаются Нью-Йорк и Сан-Франциско.

По сравнению с другими ведущими мировыми городами Дубай удивительно доступен по цене, учитывая качество жизни, которое он предлагает. 

Поэтому вопрос “доступности” остаётся, скорее, риторическим и по-прежнему неоднозначным.