Как не ошибиться при покупке недвижимости в Дубае

Покупка недвижимости в Дубае может показаться непростой задачей. Нередко начинающие инвесторы опасаются ошибок. Как выбрать выгодный объект? На что следует обращать внимание при покупке? Какие вопросы задавать агенту и на какие условия в контракте обращать особое внимание? На эти и другие вопросы ответим в нашей статье.

Содержание:

• Определитесь с целью покупки
• Составьте список значимых факторов
• Тщательно выбирайте агента
• Изучите застройщика, проект и район
• Учитывайте дополнительные расходы
• Узнайте сроки строительства, условия рассрочки и перепродажи
• Изучите состояние вторичной недвижимости

Определитесь с целью покупки

Профессиональные брокеры отмечают: универсальной недвижимости, которая подходит под любые цели и задачи, практически не бывает. Вы ищете вариант для релокации или инвестиций? Планируете перепродать жилье через год и заработать на разнице в цене или намерены в дальнейшем сдавать его в аренду? В каждом случае критерии поиска и результат будут разными. Строящийся проект станет прекрасным вариантом для инвестиций, но, разумеется, не подойдет для немедленного переезда. Вилла в районе в получасе от центра может быть идеальна для вас, но не для посуточной сдачи. Обслуживаемые апартаменты от престижного отельного бренда могут запрещать кратковременную аренду, а некоторые проекты не разрешают проживание в комплексе с домашними животными.

Составьте список значимых факторов

Каждая ситуация индивидуальна, однако здесь можно выделить несколько общих рекомендаций.

1. Какую сумму вы готовы потратить?
2. Важна ли для вас резидентская виза? Если да, то в Дубае минимальная стоимость покупки должна составить 750 000 AED ($204 000). Эти деньги вы должны выплатить из собственных средств. Кроме того, если вы воспользуетесь рассрочкой, визу вы также получите, когда будет выплачена эта сумма.
3. Какие удобства и преимущества для вас значимы? Близость к центру или конкретному району? Наличие школы, парка, пляжа поблизости? Вид на воду? Бесплатное парковочное место? Возможность сдавать жилье посуточно?

Все пожелания необходимо подробно изложить вашему агенту. И здесь мы переходим к следующему пункту.

Тщательно выбирайте агента

Да, вы можете искать недвижимость самостоятельно. Однако опытные брокеры знают рынок изнутри и расскажут вам о нюансах, которые невозможно узнать даже при подробном поиске в интернете. Информация в сети противоречива и не всегда корректна даже на профильных ресурсах. Легко выйти на устаревшие или неполные сведения. Например, они могут касаться сроков действия резидентских виз в ОАЭ и суммы, которую необходимо потратить для их получения, размера комиссии агента и других важных вопросов, напрямую затрагивающих ваши интересы.

Что важно помнить при выборе агента:

1. У него должна быть лицензия Агентства по регулированию недвижимости (RERA). Проверить ее можно в официальном приложении Dubai REST. Ни регистрации, ни какой-либо платы для этого не требуется.
2. Агент должен прекрасно знать город и подробно рассказать вам о районах, которые вас заинтересовали: не только общие сведения из брошюр, но и детали.
3. Не стоит обращаться к сотрудникам отдела продаж конкретного застройщика: они будут заинтересованы в том, чтобы продать вам свой продукт. Независимый брокер будет искать вариант именно для вас.

Изучите застройщика, проект и район

Вы не должны быть знатоком Дубая или жить здесь, чтобы покупать местную недвижимость. Сделку можно заключить удаленно, а объект выбрать по брошюрам, видео и фотографиям: с профессиональным брокером этого будет достаточно. Однако грамотным шагом будет подробно расспросить агента о проекте и районе, в котором он расположен, а также о застройщике.

1. Лучше выбирать комплексы от известных застройщиков с обширным портфолио и рядом завершенных проектов.
2. Если речь о строящемся комплексе, изучите, какие удобства девелопер реализовал ранее, как соотносятся брошюры и реальность, какова динамика цен, уровень спроса и окупаемость инвестиций в этих проектах. Если жилье готово, те же вопросы стоит задать применительно к интересующему вас объекту.
3. При выборе района обратите внимание на транспортную доступность и его статус – развивающийся или уже развитый (с полностью готовой инфраструктурой). Второй вариант хорош для переезда здесь и сейчас, первый – для инвестиций.

Учитывайте дополнительные расходы

Помимо суммы, которую вы выплачиваете непосредственно при покупке, потребуются некоторые дополнительные расходы. В их числе:

1. Взнос в размере 4% в Земельный департамент Дубая (DLD) + административный сбор от 40 до 580 AED (от $10 до $160). Иногда девелоперы проводят акции и берут на себя половину или всю сумму взноса, однако этот момент необходимо уточнять в каждом конкретном случае. Стоит понимать, что это скорее исключение, чем правило. Также важно учитывать, что этот взнос, как правило, выплачивается вместе с первоначальным взносом при оформлении рассрочки.
2. Сбор за регистрацию недвижимости – от 2000 до 4000 AED (от $550 до $1100) + 5% НДС.
3. Комиссия агентству – 2% при покупке на вторичном рынке. Приобретая недвижимость от застройщика, вам не нужно будет оплачивать комиссию.

Отдельно следует упомянуть расходы на ипотеку, которые в совокупности могут составить до 2,5% стоимости жилья. Если ваш выбор – строящаяся недвижимость, гораздо выгодней оформить покупку в рассрочку от застройщика.

Если вы приобретаете недвижимость за криптовалюту, условия и наличие либо отсутствие дополнительной комиссии необходимо уточнять индивидуально.

Узнайте сроки строительства, условия рассрочки и перепродажи

Этот пункт касается строящихся объектов. Здесь следует учитывать несколько нюансов.

1. В ОАЭ не бывает недостроев, а средства инвесторов в строящуюся недвижимость защищены государством и хранятся на эскроу-счетах. Однако сроки строительства могут немного сдвигаться. Девелоперы имеют право на льготный период в 1 год, в течение которого они могут задержать сдачу проекта. Как правило, ведущие застройщики не допускают таких сбоев, но в целом этот аспект следует учитывать при планировании – особенно если вы намерены переехать.
2. План оплаты в рассрочку, как правило, привязан к этапам строительства. Проверьте, чтобы это было четко прописано в договоре. Тщательно изучите условия. Не стесняйтесь уточнять у агента, если какие-то пункты вам не до конца понятны. Его обязанность – объяснить вам условия максимально подробно и ясно.
3. У разных девелоперов действуют разные условия перепродажи строящихся объектов. Если вы не хотите дожидаться окончания проекта, а планируете продать актив через год, уточните, какую минимальную сумму вы должны выплатить застройщику в рамках рассрочки. Как правило, она составляет 30–40% стоимости жилья.
4. Подробно обсудите со своим агентом условия акций и скидок от девелопера, если таковые есть.

Изучите состояние вторичной недвижимости

Если вы решили приобрести вторичное жилье, узнайте:

1. Когда объект был построен.
2. Каково его состояние на текущий момент.
3. Проводился ли в нем ремонт, и есть ли такая необходимость.

Для проверки последних 2 пунктов пригодятся подробные фотографии и видео от агента, а также интерактивные видеозвонки.