Что такое off-plan на примере Дубая

Off-plan property (англ. «внеплановая недвижимость») – это недвижимость до завершения строительства. Приобретение недвижимости off-plan – это покупка объекта до его сдачи в эксплуатацию, чаще всего на начальных этапах строительства или даже на стадии проекта. В этой статье мы рассмотрим основные плюсы и минусы инвестиций в off-plan.

Содержание:

• Рынок недвижимости off-plan и его преимущества
• Возможные риски приобретения недвижимости off-plan в Дубае
• Текущее состояние рынка недвижимости Дубая
• Отличия инвестирования off-plan и pre-launch

Рынок недвижимости off-plan и его преимущества

Инвестирование в строящуюся недвижимость обладает рядом преимуществ:

1. Высокая доходность. Недвижимость на этапе проекта или в процессе строительства стоит дешевле готового объекта. При перепродаже объекта после завершения строительства можно получить высокую прибыль – до 20%.
2. Безопасность. Согласно местным законам, деньги инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах, открытых на имя проекта. Застройщик предоставляет в Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD) сметы на каждый этап строительства и получает доступ к средствам на реализацию следующей стадии только после завершения предыдущей. Если девелопер не в состоянии закончить работу, государство открывает тендер и передает деньги другой компании, которая достраивает объект.
3. Беспроцентная рассрочка с комфортным графиком платежей. Первоначальный взнос начинается от 5%.
4. Сделка может быть полностью дистанционной. Для внесения платежей не обязательно иметь банковский счет в ОАЭ.

Возможные риски приобретения недвижимости off-plan в Дубае

Благодаря стабильному экономическому развитию и усилиям местных властей риски в off-plan секторе в Дубае сведены к минимуму. Но они существуют:

1. Объект нельзя перепродать до того, как будет внесен определенный процент его стоимости. Этот процент указывается в договоре купли-продажи (share purchase agreement, SPA). Как правило, он составляет 20‒40%.
2. Существуют ограничения по ипотеке для нерезидентов. Альтернативным решением могут стать объекты с рассрочкой, предполагающей внесение оплаты после завершения строительства (post-handover payment plan).

Текущее состояние рынка недвижимости Дубая

Показатели рынка недвижимости Дубая росли в течение 2021 и в начале 2022 года на фоне следующих факторов:

• повышенный интерес со стороны иностранных покупателей в связи с проведением всемирной выставки Expo 2020;
• смягчение требований для оформления резидентских виз для инвесторов, предпринимателей и ряда других категорий заявителей;
• эффективное сдерживание COVID-19 в ОАЭ;
• реализация планов по строительству и благоустройству территории Дубая до 2040 года (Urban Master Plan 2040).

Дубай становится одним из самых привлекательных городов для жизни и бизнеса. Профессор глобализации и развития Оксфордского университета Ян Голдин считает, что количество людей, приезжающих в Дубай, будет только расти, что окажет огромное влияние на рынок недвижимости, в том числе на рынок недвижимости off-plan. «Мы уже видим восстановление рынка до уровней, наблюдавшихся до пандемии, и этот рост будет продолжаться», – отметил он.

Так, показатели января 2022 года стали лучшими за всю историю наблюдений за рынком недвижимости эмирата в этом месяце: Земельный департамент зарегистрировал 5797 договоров купли-продажи на общую сумму 16,69 млрд AED (4,55 млрд $). По сравнению с данными за прошлый январь число сделок выросло на 74,5%, а их стоимость – на 145,3%. В феврале результаты также были впечатляющими: количество покупок недвижимости выросло на 71,2% по сравнению с февралем 2021 года, а их совокупная стоимость – на 125%.

Отличия инвестирования off-plan и pre-launch

Под понятием official launch понимается официальный старт продаж. Pre-launch – это начальный этап проекта, на котором можно забронировать объект, когда на территории, предназначенной для строительства, нет еще даже котлована. Застройщики предоставляют потенциальным покупателями только рендеры – 3D-изображения.

В таких случаях обычно вносится депозит и оформляется документ о выражении интереса (expression of interest, EOI). Некоторые застройщики называют его предварительной регистрацией (pre-registration).

Когда объявляется официальный старт продаж, инвестор подписывает стандартный договор купли-продажи первичного рынка (sales and purchase agreement, SPA).