Покупка жилья в ОАЭ до и после завершения строительства: мнение экспертов

В процессе поиска жилья за рубежом можно столкнуться с проблемами и сложностями, о которых раньше вы ничего не подозревали. Разобраться в хитросплетениях бюрократических норм, найти критические точки в законодательстве или выбрать оптимальный план выплат сможет только профессионал. В этой статье мы расскажем, какие опции покупки объектов есть в Арабских Эмиратах, чем выгодны разные типы рассрочки и почему разумнее искать вариант от девелопера. В подготовке нам помогли сотрудники агентства недвижимости в Дубае AX CAPITAL: старший консультант Арам Григорян и старший менеджер отдела продаж Дмитрий Золотко.

Содержание:

• Процесс покупки недвижимости для граждан РФ в ОАЭ
• Выплаты в формате off-plan и покупка первичных и вторичных объектов
• Наиболее выгодные способы приобретения жилья в Эмиратах
• Ипотека с ВНЖ и без него
• Рассрочка от девелопера: выгоды и важные аспекты
• Советы россиянам, которые хотят получить резиденцию в ОАЭ

Процесс покупки недвижимости для граждан РФ в ОАЭ

Недавние политические и экономические события затронули многие сферы жизни в России и, в том числе, повлияли на возможность оплаты банковскими переводами и картами российских банков на системах «Мир», Visa и MasterCard. Тем не менее, кредиторы, не попавшие под санкции, допускают проведение ряда операций. Несмотря на то, что процесс отправки средств теперь может занять больше времени, а его организация становится сложнее, деньги все же доходят до девелоперов в Арабских Эмиратах. Помимо этого, некоторые застройщики осваивают систему Union Pay и уже наладили оплаты соответствующими картами. Курсировавшие прежде слухи о том, что россиян обяжут осуществлять первоначальный платеж на больший процент от суммы покупки, также не подтвердились.

В связи с затруднениями при переводе средств из стран СНГ эксперты также рекомендуют иметь в распоряжении сразу всю сумму, необходимую для покупки – это позволит приобрести объект, готовый к заселению.

Выплаты в формате off-plan и покупка первичных и вторичных объектов

Варианты рассрочки доступны только при покупке жилья от застройщика и, как правило, при приобретении на этапе строительства (off-plan). На рынке жилья ОАЭ есть несколько конкретных вариантов, предлагающих уже сданное жилье с возможностью организовать выплаты после заселения, но найти их без помощи профессиональных брокеров будет сложно. Как правило, готовую недвижимость придется приобретать сразу и по полной стоимости.

Именно проекты в стадии off-plan располагают самыми длительными периодами рассрочки. Условия будут зависеть от застройщика: каждая компания сама выбирает наиболее выгодный для нее график и сроки оплаты. Часто покупатель должен внести всю сумму до завершения строительства, но иногда последние платежи можно перечислить и после получения ключей. Встречаются предложения с почти готовыми проектами, которые девелопер планирует сдать через несколько месяцев, при этом устанавливая график оплаты на пару лет вперед. Первоначальный взнос в этом случае может варьироваться от 10% до 20%. Оставшуюся часть суммы необходимо будет покрыть либо до завершения строительства, либо после (в зависимости от того, что прописано в договоре). Риелторы чаще рекомендуют именно второй вариант, так как с его помощью можно претендовать на ипотеку: застройщик будет обязан выдать вам сертификат, подтверждающий сдачу дома в эксплуатацию, и именно его необходимо предоставить в банк.

Вариантов рассрочки при приобретении вторичных объектов нет. Приобретатель должен выплатить владельцу или сразу всю сумму, или половину, а остальное он может взять в кредит у банка. Единственный этап, на котором можно разделить платеж – это внесение предоплаты, которая составляет 10% от цены недвижимости, для бронирования понравившейся единицы.

Наиболее выгодные способы приобретения жилья в Эмиратах

Любой проект на стадии застройки будет стоить меньше, чем после его сдачи в эксплуатацию. К тому же, базовая цена среднестатистической единицы будет расти с каждым годом – не в последнюю очередь из-за удорожания стройматериалов.

Опция, которую также рекомендуют эксперты, – это объект, часть стоимости которого можно внести уже после получения ключей. В этом случае после закрытия сделки вы сможете сдать жилье в аренду и тем самым амортизировать часть суммы, которую необходимо за него заплатить. Например, в случае с рассрочкой на три года после завершения строительства вы можете сэкономить до 20%-30% от стоимости. Максимальный период рассрочки после сдачи здания – пять лет, но специалисты советуют ориентироваться на варианты до трех лет, так как в противном случае финальная цена объекта и, как следствие, объем платежей пропорционально вырастут.

Еще один вариант, к которому советуют присмотреться сотрудники агентства – это объекты в зданиях, строительство которых началось год или полтора назад. Как правило, свободных первичных апартаментов там уже не бывает, но в последнее время многие собственники, которые не могут выполнить финансовые обязательства перед девелопером, стали перепродавать имеющееся там жилье. Причина проста – если все средства владельцев находились на счетах в банках, которые попали под санкции, они потеряли возможность переводить деньги за рубеж. Подобный тип объектов интересен, во-первых, тем, что срок ожидания их готовности максимально краток, а, во-вторых, тем, что цена уже намного ниже той, которая держалась в момент официальных продаж. Так, можно выплатить часть стоимости (допустим, около 40%) непосредственно владельцу, а оставшуюся часть – девелоперу по факту сдачи здания в эксплуатацию. Подобные варианты сейчас есть в таких проектах, как 15 Northside, Azizi Riviera, Shoba Waves, Stella Maris, Seven Palm, Port de La Mer или Madinat Jumeirah Living.

Ипотека с ВНЖ и без него

Нерезиденты Объединенных Арабских Эмиратов не смогут претендовать на ипотеку в случае, если жилье находится в процессе строительства. По словам экспертов, проживающим на территории страны на практике тоже не удается получить кредит на таких условиях, хотя повод обратиться в банк легален.

Тем не менее, кредитные организации свободно выдают ссуды на приобретение готовых объектов. Итоговая сумма для держателей ВНЖ и тех, у кого его нет, будет отличаться: первые могут претендовать на выплаты до 80% от стоимости недвижимости, вторые – на кредит до 50%-60%. Чтобы получить ссуду, необходимо соблюсти ряд условий: доказать, что дом уже сдан в эксплуатацию, а половина от стоимости объекта (в случае нерезидентов) уже выплачена.

Сейчас агентство недвижимости активно работает с банками, стремясь обеспечить ипотеку своим клиентам. Условия ипотечного кредитования в стране очень выгодны – примерно 3%-4% в год.

Рассрочка от девелопера: выгоды и важные аспекты

Если вы приобретете недвижимость с планом выплат, цена будет зафиксирована сразу. В отличие от ипотеки такой способ покупки не подразумевает комиссий и дополнительных бюрократических проволочек: данную опцию напрямую предоставляет застройщик.

Помимо того, что условия рассрочки часто позволяют начать использовать объект прежде, чем его стоимость будет полностью выплачена, его можно перепродать еще до того, как он будет выкуплен. Этот процесс носит название «переуступка» и становится доступен после покрытия определенной суммы, в зависимости от контракта с застройщиком – иногда она составляет всего от 20% до 40%. Подобная операция позволяет заработать на росте цен на разных этапах строительства. Агенты по недвижимости всегда готовы помочь в поиске подобных выгодных предложений.

Опытные инвесторы прибегают к варианту оплаты в рассрочку, чтобы не фиксировать точку входа в проект. Нестабильность курсов валют иногда приводит к тому, что один и тот же объект может как упасть, так и вырасти в цене при переводе суммы, например, в рубли. Более осторожный подход позволяет диверсифицировать вложение и не потерять сбережения в случае колебаний на финансовом рынке.

Советы россиянам, которые хотят получить резиденцию в ОАЭ

Для получения вида на жительство в Дубае путем инвестиций в недвижимость необходимо приобрести жилье стоимостью не ниже 750 тыс. AED (204 тыс. $). При этом сумма непременно должна быть полностью выплачена, а недвижимость – сдана в эксплуатацию.

Эксперты рекомендуют рассматривать готовые первичные объекты от девелоперов, так как в этом случае будет проще провести оплату компании-застройщику, чем отдельному человеку при покупке вторичного жилья. Для российских банков операция по переводу денег юридическому лицу с соответствующей лицензией также будет более прозрачной. Если целью является приобретение недвижимость для сдачи в аренду, специалисты советуют остановить выбор на квартире-студии или объекте с одной-двумя спальнями, так как большая недвижимость менее рентабельна и ликвидна на рынке ОАЭ.

Сотрудники агентства недвижимости AX CAPITAL подберут для вас не только оптимальный вариант недвижимости в Дубае, Абу-Даби и других эмиратах, но и посоветуют наиболее комфортный способ оплаты. Для получения консультации и ознакомления с портфелем предложений свяжитесь с нашими специалистами по телефону, указанному на сайте.