Как проходит экспертиза перед покупкой недвижимости в Дубае

Чем привлекательна недвижимость в Дубае для экспата? Конечно, теплый климат, вечное лето и ласковое море важны. Но ОАЭ – это еще и отсутствие налога на недвижимость, суперсовременная инфраструктура, качественный рынок труда и возможность получить ВНЖ на 10 лет. Тем, кто решил приобрести недвижимость в Объединенных Арабских Эмиратах, будет полезна информация о всех тонкостях сделки. А важнейший этап – это экспертиза объекта недвижимости перед покупкой. Расскажем все, что необходимо знать!

Содержание:

• Как проверить чистоту недвижимости в Дубае перед сделкой
  • Для чего необходима экспертиза недвижимости?
  • Как она проводится?
  • Что проверяется?
• Экспертиза перед покупкой недвижимости в Дубае
• Какую недвижимость в ОАЭ может приобрести иностранец?
• Права иностранца, владеющего жилым объектом в ОАЭ
• Доходность недвижимости в ОАЭ
• Налоги и сборы
• AX CAPITAL поможет приобрести недвижимость в Дубае!

Как проверить чистоту недвижимости в Дубае перед сделкой

Due Diligence – это экспертиза недвижимости перед покупкой в Дубае или любом другом эмирате. Она позволяет покупателю оценить финансовое, физическое, юридическое и техническое состояние объекта и проверить достоверность информации, которую предоставил продавец. Покупатель может провести проверку самостоятельно либо привлечь профильных специалистов.

Для чего необходима экспертиза недвижимости?

При купле-продаже недвижимости в ОАЭ проверку проводят обе стороны. Продавец убеждается в платежеспособности покупателя, а покупателю особенно важна проверка юридической чистоты сделки перед покупкой недвижимости и права собственности на объект. Каковы риски, если пренебречь экспертизой?

• можно купить объект, обремененный долгами по коммунальным платежам;
• можно купить объект, построенный с нарушениями либо без разрешения на строительство;
• можно получить судебный иск и разбираться с третьими собственниками, о которых вы не узнали заранее;
• могут обнаружиться лица, имеющие право на пожизненное проживание в доме;
• на объект могут предъявить права бывшие супруги продавца, наследники и т. д.

Как она проводится?

Проводить Due Diligence необходимо после того, как заключено предварительное соглашение и обговорены все детали (но не позже). Если в ходе Due Diligence выявлены нарушения или огрехи, предварительное соглашение расторгается. Продавец возвращает задаток.

На практике, как правило, покупатель не занимается проверкой лично. Обычно все виды экспертизы берут на себя специальные лицензированные агентства, риелторы, нотариусы, юристы.

Что проверяется?

В рамках проверки проводится несколько видов экспертизы, которые позволяют комплексно изучить состояние объекта недвижимости:

• Юридическая экспертиза. Проверяется, есть ли у объекта все необходимые разрешения, нет ли на нем долгов, окончен ли срок договора аренды и т.д. Цена такой оценки в среднем составляет около 14 700 AED (4000 $).
• Финансовая и налоговая экспертиза. В ее рамках специалисты оценят затраты на содержание объекта и предполагаемый объем налоговых отчислений. Процедура стоит в среднем 7345 AED (2000 $).
• Техническая экспертиза. Оценивается техническое состояние объекта. Это позволяет покупателю определить, какой ремонт может понадобиться и сколько он будет стоить, каково качество приобретаемой собственности. Чтобы провести этот этап и учесть все правила технической инспекции в Дубае, потребуется профессиональная помощь. Стоимость этой процедуры около 18365 AED (5000 $).

Специалисты также могут провести оценку рисков, проверить перспективность объекта и выбранной локации. Такая проверка будет нелишней, если вы планируете инвестировать в недвижимость крупную сумму.

Экспертиза перед покупкой недвижимости в Дубае

Как проверить недвижимость в Дубае перед покупкой? Экспертиза состоит из нескольких этапов:

• Регуляторная проверка. До внесения задатка покупателю необходимо обратиться в Земельный департамент Дубая и выяснить, является ли продавец действительным собственником квартиры (дома) и земли.
• Условия передачи. Это важнейший фактор. Перед подписанием договора нужно проверить, не претендует ли кто-либо еще на приобретаемую недвижимость.
• Проверка задолженностей. Проверяется, нет ли у собственника долгов перед службами водоснабжения и электроэнергетики.
• Судебная проверка. Приступая к сделке, необходимо проверить, не фигурирует ли объект в судебных исках, нет ли связанных с ним судебных процессов.

Какую недвижимость в ОАЭ может приобрести иностранец?

Это зависит от месторасположения объекта.

• Фрихолд-зоны (freehold). Это зоны свободного владения, в которых иностранцы могут приобрести объекты в полную собственность.
• Лизхолд-зоны (leasehold). На этих территориях продажа собственности оформляется только в виде долгосрочной аренды. Срок ее ограничен 99 годами. По окончании срока собственность необходимо вернуть владельцу. Альтернатива – продлить договор на собственное имя или оформить его на родственников. Но такая возможность есть только у жителей ОАЭ и арабских стран, для русских это неактуально.

Права иностранца, владеющего жилым объектом в ОАЭ

Иностранцы, купившие недвижимость во фрихолд-зонах, обладают полным правом собственности. Они могут не только купить, но и продать, сдать, подарить свою собственность и передать ее по наследству.

Покупка недвижимости также позволяет иностранцу претендовать на получение долгосрочного ВНЖ, или резидентской визы.

• при покупке до трех объектов недвижимости на сумму от 750 000 AED (204 000 $) в Дубае можно получить визу на три года;
• при покупке одного или нескольких объектов недвижимости стоимостью более 2 млн AED (544 500 $) можно получить золотую визу: на 5 лет – в Абу-Даби и на 10 лет – в других эмиратах, включая Дубай.

При этом для покупки можно воспользоваться ипотекой (главное условие – выплатить требуемую для ВНЖ сумму самостоятельно). Также допускается покупка не только готовой недвижимости, но и объектов в строящихся проектах (off-plan).

Инфляция и геополитическая нестабильность подталкивают все большее количество состоятельных инвесторов к переезду в ОАЭ. Реформируя правила трудоустройства и выдачи виз, а также постоянно повышая прозрачность юридических и финансовых процедур, Дубай дает инвесторам дополнительную уверенность в сохранности и эффективности их вложений. Как следствие, наряду с впечатляющими показателями продаж проектов на стадии строительства специалисты фиксируют высокий спрос на недвижимость класса ультралюкс.

Доходность недвижимости в ОАЭ

В 2021 году Швейцарский институт менеджмента включил Эмираты в топ-10 рейтинга глобальной конкурентоспособности стран мира. Они заняли также третье место по уровню жизни и развитию торговли. В стране очень сильная валюта. Курс AED стабилен вот уже 20 лет и не покачнулся даже во время пандемии: с 1997 года 1 $ = 3,67 AED.

При этом стоимость недвижимости в Дубае стабильно растет: средние цены в первом полугодии 2022 года выросли на 10%, цены на апартаменты – почти на 9%, а цены на виллы – на 19%.

Сдача недвижимости в ОАЭ в аренду приносит 5–8% в год, что выше дохода от вклада по депозиту. Тем более, что спрос на аренду в Дубае высок: популярен не только переезд на ПМЖ, но и туризм. В 2022 году мегаполис занял первое место в рейтинге Travellers’ Choice Awards. Здесь комфортно туристам-одиночкам, семьям с детьми и даже пенсионерам. Так что квартиру в Дубае можно сдавать как на длительный срок, так и на небольшой.

Налоги и сборы

Регистрационный сбор для продавца и покупателя составляет:

• 2000 AED (550 $) при стоимости жилья менее 500 000 AED (136 000 $);
• 4000 AED (1100 $) при стоимости жилья более 500 000 AED.

Сбор Земельного департамента Дубая (DLD), составляющий 4%, + административный сбор 580 AED (160 $) делятся между покупателем и продавцом, по 50% на каждого, либо всю сумму оплачивает покупатель.

Если вы покупаете недвижимость через риелтора, его комиссия составит 2%.

AX CAPITAL поможет приобрести недвижимость в Дубае!

Ищете виллу или апартаменты в ОАЭ для жизни и инвестиций? Обратитесь в Агентство недвижимости в Дубае AX CAPITAL. Наши специалисты подберут качественный объект недвижимости с учетом всех ваших запросов, проведут вас по всем этапам сделки и обеспечат качественный постпродажный сервис. С нами покупать недвижимость в Дубае легко и безопасно!