Как выбрать недвижимость для инвестиций в Дубае?

Вложения в жилой фонд в таком активном городе, как Дубай, приносят хорошие дивиденды. Иностранный инвестор в Дубае может рассчитывать не только на окупаемость недвижимости в срок от 10 до 20 лет, но и на получение местного вида на жительство. Однако для того, чтобы покупка оказалась удачной, нужно знать, как именно работает рынок жилья эмирата.

О том, почему стоит инвестировать в недвижимость Дубая, как избежать рисков и какие факторы стоит учитывать при выборе, вы узнаете из этой статьи.

Содержание:

• Почему экспаты выбирают Дубай для инвестиций?
• Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Дубае?
• Как выбрать квартиру для инвестирования?
• Какие есть риски при покупке недвижимости в Дубае?

Почему экспаты выбирают Дубай для инвестиций?

В Дубае недвижимость считается самой выгодной инвестицией. Тому есть несколько причин:

1. Отсутствие налогов на прибыль.
2. Высокий уровень жизни и безопасности в городе и стране в целом по сравнению со многими другими популярными направлениями.
3. Стабильная экономика, которая не пострадала от пандемии и политических конфликтов. По прогнозам аналитиков, в 2023 году ее рост составит 4,5%.
4. Космополитичность эмирата: только один из 23 работников здесь является гражданином ОАЭ, остальные – экспаты из других стран, которые успешно интегрируются в среду.
5. Легкость покупки и оформления недвижимости.
6. Равные условия для всех экспатов (в случае приобретения жилья в зоне со свободным владением).
7. Устойчивый рост цен: удачно выбранный объект со временем будет стоить дороже. За 2021 год цены на недвижимость выросли, по разным данным, на 9–17% и, по прогнозам экспертов, продолжат расти.
8. Возможность получения пассивного дохода и оформления визы резидента.
9. Гибкость в вопросах владения: жилье можно приобрести и перепродать на любой стадии готовности.

По данным недавнего опроса, в котором приняли участие более 12 000 респондентов, Дубай стал популярным местом для покупки второго дома благодаря развитой инфраструктуре, успешной стратегии по борьбе с пандемией, а также введению визовой и трудовой реформ. Опрос проводила компания InterNations, которая занимается налаживанием коммуникаций между иммигрантами по всему миру.

Многие иностранцы выбирают Дубай для инвестирования, так как уверены в том, что здесь их средства будут в безопасности – курс дирхама к доллару не менялся с 1997 года. Но еще одним аргументом в пользу этого условия является возможность не только сохранить, но и приумножить вложение. Для этого важно правильно выбрать объект.

Выгодно ли инвестировать в недвижимость в Дубае?

Для инвестиций в жилой фонд существует несколько инструментов. Один из наиболее очевидных вариантов – это сдача жилплощади в аренду и получение дохода. Потенциальным инвесторам стоит принять во внимание следующее:

• Для того, чтобы получать прибыль от аренды, необязательно постоянно проживать в ОАЭ или заниматься поиском жильцов самому – за вас это сделает управляющая компания.
• То, насколько быстро вы сможете окупить приобретение, будет зависеть от ряда факторов. Например, от локации, типа аренды, которую вы выберете, уникальности проекта, площади, планировки, состояния жилья и т. д. Так, инвестиции с высокой рентабельностью гарантированы в случае расположения жилья в востребованном районе (неизменным спросом пользуются объекты в туристических и прибрежных зонах, а также развитых сообществах, расположенных недалеко от бизнес-центров). Наибольшей популярностью пользуются квартиры-студии и апартаменты с одной спальней. Сдать в аренду квартиру в целом проще, чем виллу.
• Существуют варианты краткосрочной и долгосрочной аренды. В первом случае вы сдаете жилплощадь на небольшой период времени (как правило, такой формат успешно работает в востребованных у туристов локациях, например, в центре города или с доступом к пляжу). Во втором случае контракт заключается на длительное проживание: в этих условиях недвижимость может находиться и в менее популярной у путешественников зоне. Так, потенциальный арендатор может остановиться на вашем предложении, потому что работает в расположенном рядом офисе или ваша собственность имеет комфортный доступ к одной из основных автомобильных развязок эмирата.
• Каждая жилая или коммерческая площадь имеет свой коэффициент окупаемости инвестиций (Return on Investment, ROI). Он показывает чистую прибыль инвестора после вычета всех обязательных расходов. В среднем ROI по эмирату на сегодняшний день составляет 5–8%. При этом в зависимости от типа аренды этот показатель будет варьироваться. Так, долгосрочная аренда может принести 5‒8% годовых, в то время как краткосрочная – 11‒13%.

Еще одним способом заработать на вложении является последующая перепродажа. Вы можете войти в проект еще на этапе строительства (эта стадия называется off-plan). Далее вы имеете право либо переуступить собственность еще в процессе ее возведения и выиграть на небольшой разнице цен, либо дождаться окончания стройки и продать уже готовое жилье со значительным приростом стоимости – до 20%. В любом случае продавец остается в плюсе, так как любое жилье дорожает по мере приближения к завершению строительства. Чем раньше вы приобретете недвижимость, тем выше будут ваши дивиденды.

Как выбрать квартиру для инвестирования?

Наиболее востребованным с точки зрения аренды и комфортным при перепродаже вариантом являются апартаменты. Однако перед тем, как вкладываться в объект, необходимо учесть некоторые аспекты. Инвестиции в недвижимость Дубая сегодня могут быть очень выгодными, если перед сделкой совершить ряд действий:

• Навести справки о застройщике и убедиться в его порядочности.
• Оценить проекты, которые были завершены девелоперской компанией ранее, чтобы понять, выполняет ли она свои обязательства в поставленные сроки.
• Определиться с интересующей вас локацией. Например, это может быть развитый район с полноценной инфраструктурой. В случае, если вы рассматриваете покупку в новых застраиваемых зонах, потенциал которых до конца не ясен, лучше обратиться к специалистам. Брокеры проконсультируют вас по любому вопросу и помогут подобрать подходящий по цене и рентабельности вариант.
• Если речь идет о жилплощади на стадии строительства, можно найти аналогичный объект в том же районе и выяснить, какой у него показатель ROI и высок ли на него спрос. Здания на этапе off-plan обладают важным преимуществом – их часто можно приобрести на условиях беспроцентной рассрочки от девелопера. Средние ROI по районам:
  • Business Bay – 5,31%;
  • Downtown Dubai – 5,42%;
  • Dubai Marina – 6,11%;
  • Jumeirah Village Circle – 6,21%;
  • Palm Jumeirah – 5,59%.
• Решить, какой именно тип и метраж жилья вы хотите приобрести.
• Понять, хватает ли вам собственных денег или необходимо привлечь банковский кредит.
• Определиться с тем, будете ли вы претендовать на визу резидента по факту покупки недвижимости. В Дубае минимальный порог для получения ВНЖ сроком от трех лет составляет 750 000 AED (204 000 $). Документ можно оформить на ближайших членов семьи и продлевать неограниченное число раз, пока вы являетесь собственником жилплощади.

Понять, будет ли приобретение исключительно инвестиционным шагом, или вы планируете проживать в ОАЭ определенную часть года. Это решение может повлиять на детали: например, отделку, вид из окон, планировку, количество комнат и т. д.

Какие есть риски при покупке недвижимости в Дубае?

Рынок недвижимости эмирата строго контролируется Правительством страны, поэтому по многим аспектам как покупатели, так и продавцы чувствуют себя защищенными. Тем не менее, стоит обратить внимание на некоторые детали, чтобы свести риски инвесторов к минимуму. Так, проблемы могут возникнуть при приобретении объектов off-plan.

Одним из главных страхов потенциальных покупателей жилья на стадии строительства является вопрос: что будет с инвестициями, если застройщик заморозит стройку или задержит сдачу? Ситуация с отложенным релизом здания хоть и нечастая, но все же существующая.

Чтобы обеспечить безопасность инвестиций в недвижимость в Дубае, важно убедиться, что в договоре купли-продажи четко указана дата завершения строительства, а также прописаны действия девелопера в случае, если он не уложится в оговоренные сроки. Случаи же, когда проект прекращает свое существование еще до завершения, крайне редки, но и от них никто не застрахован. Чтобы не оказаться в неприятной ситуации и не потерять вложенные деньги, вы можете либо заранее самостоятельно изучить деятельность застройщика и убедиться в надежности его репутации, либо довериться профессионалам. Риелторы стремятся снизить финансовую нагрузку на инвестора, а благодаря своему опыту могут минимизировать возможные риски.

С целью защиты покупателей жилья на стадии off-plan Агентство по регулированию недвижимости (Real Estate Regulatory Agency, RERA) ввело ряд требований. Согласно этим нормативам, застройщики обязаны аккумулировать все поступающие им платежи на эскроу-счете, доступ к которому они получают только по завершении определенного этапа строительства. Иными словами, девелоперы также заинтересованы в том, чтобы сдать объект вовремя и на оговоренных в контракте условиях – в противном случае они не получат плату за свою работу.

Еще одним важным аспектом, который необходимо учитывать и проверять, является регистрация строительной компании, реализуемого проекта и их эскроу-счета в системах RERA и ее головной организации: Земельного департамента Дубая (Dubai Land Department, DLD). Отсутствие указанных данных на сайте регулятора должно насторожить вас и, возможно, повлиять на финальное решение.

Если причиной остановки строительства являются финансовые проблемы или банкротство застройщика, на помощь могут прийти антикризисные предприятия, которые предоставляют пострадавшим инвесторам варианты передачи прав собственности на уже завершенные проекты. Такие компании работают с готовыми к сдаче в эксплуатацию объектами, предлагая их покупателям в качестве аналогичных по характеристикам альтернатив той жилплощади, которую не достроил предыдущий девелопер. Еще одним способом решения проблемы станет переход прав на завершение строительства к другой компании.

Агентство недвижимости в Дубае AX CAPITAL предлагает помощь на любом этапе купли-продажи и оформления собственности. Каталог компании включает все виды недвижимости для иностранных инвесторов, а многолетний опыт экспертов и их детальное знание локального рынка позволят вам не ошибиться с выбором.