Новостройка или вторичка: какую квартиру выбрать в Дубае?

Блог
Новостройка или вторичка: какую квартиру выбрать в Дубае?

Многие начинающие инвесторы задумываются о том, что выгоднее: покупать в Дубае вторичное жилье или в новостройке? Стоит ли покупать объекты off-plan, то есть еще на этапе строительства?

Рынок недвижимости Дубая активно растет, только за сентябрь в эмирате зафиксирована 8651 сделка купли-продажи – это на 49,5% больше, чем в сентябре 2021 года. Из них 4917 транзакций пришлось на недвижимость off-plan, а 3734 – на готовое жилье; рост за год составил 88,5% и 17,5% соответственно. Таким образом, мы видим, что интерес инвесторов вызывают оба вида недвижимости, при этом растет популярность объектов в новостройках.

Это неудивительно, поскольку девелоперы Дубая постоянно сдают новые объекты, призванные привлечь покупателей необычной архитектурой, доступом к премиальным удобствам и выгодными планами оплаты. Только за I полугодие 2022 года ими было запущено 67 проектов на 130 000 единиц жилья. Спрос на недвижимость в эмирате остается стабильно высоким, что следует из растущего объема продаж.

Вторичное жилье в Дубае занимает на рынке устойчивую нишу, составляющую 30–40%: профессиональные брокеры отмечают, что это свидетельствует о здоровом балансе спроса и предложения.

У каждого вида недвижимости есть свои достоинства и недостатки, которые будут более или менее значимы для конкретного инвестора. Финансовое положение и приоритеты каждого покупателя также уникальны. Чтобы сделать разумный выбор, необходимо ясно понимать специфику как первичной, так и вторичной недвижимости.

Содержание:

Главное при выборе жилья
Почему новостройки Дубая лучше вторички
Плюсы вторички в Дубае
Итог, какое же жилье выбрать: первичное или вторичное?

Главное при выборе жилья

Чтобы подобрать недвижимость в Дубае, которая будет соответствовать вашим требованиям, необходимо определиться с основными параметрами будущей собственности, в числе которых:

бюджет;
площадь и конфигурация недвижимости;
местоположение;
удобства и инфраструктура;
дополнительные расходы, которые потребует объект.

Размер бюджета на покупку недвижимости

Цены в Дубае позволяют выбрать достойный объект инвесторам с разными доходами. Недвижимость на стадии строительства может быть на 20% дешевле готовой, однако стоит учитывать, что цены на off-plan в Дубае сейчас активно растут. Кроме того, девелоперы выбирают для запуска более дорогие районы.

Средняя стоимость апартаментов off-plan с одной спальней в I полугодии 2022 года выросла на 46% по сравнению с прошлым годом и составила 1,2 млн AED (326 500 $). При этом стоимость готовой квартиры увеличилась на 14% – до 1,1 млн AED (299 500 $).

Цены на вторичку, как правило, на 10–30% ниже, чем на жилье в готовых новостройках. Виллы по-прежнему дороже. По данным за I полугодие, средняя стоимость виллы off-plan составила 1,7 млн AED (463 000 $), что на 9,6% больше, чем год назад. Средняя цена готовой виллы достигает 2,6 млн AED (708 000 $), показав за полугодие рост в 6%.

Расположение жилья

В Дубае множество районов, предлагающих совершенно разный образ жизни: от делового Downtown Dubai и высоток на побережье курортного Palm Jumeirah до семейного сообщества на лоне природы Dubai Hills.

При выборе объекта, будь то новостройка или вторичное жилье, важно учитывать его транспортную доступность, качество внешней и внутренней инфраструктуры: наличие магазинов, спортивных объектов, мест отдыха и достопримечательностей, образовательных и медицинских заведений.

Немаловажным фактором является близость к воде. Кроме того, стоит обратить внимание на правила конкретного сообщества: например, разрешено ли проживание с домашними животными, есть ли площадки для выгула и т.д.

Среди самых популярных районов Дубая можно назвать:

В сентябре недвижимость в этих сообществах пользовалась наибольшим спросом. Также большой популярностью пользуются такие районы, как Downtown Dubai, Jumeirah Lakes Towers (JLT), Al Barsha, Jabel Ali, Arabian Ranches и многие другие.

Дополнительные расходы на ремонт

Недвижимость в Дубае продается с готовой отделкой, нередко – полностью меблированная. Даже если вы покупаете объект на стадии котлована, к назначенному сроку апартаменты или вилла будут готовы принять вас или арендаторов, которым вы решите сдавать недвижимость. Более того, многие застройщики запрещают делать ремонт, искажающий облик объекта (например, покраску фасада) и прописывают это в документах при заключении сделки.

При покупке вторичного жилья важно оценить качество объекта и окружающей застройки. Но стоит учитывать, что нередко вторичка в Дубае – это фактически новая недвижимость, построенная год или два назад и купленная инвестором за более низкую цену для последующей перепродажи. Это популярный способ инвестиций в эмирате, поскольку цены на жилье здесь стабильно растут.

Дополнительные расходы на оформление документов

Расходы при подписании договора купли-продажи недвижимости и оформлении ипотеки в Дубае будут одинаковы для новостроек и вторичной недвижимости. Покупатели должны оплатить:

сбор 4% от стоимости недвижимости в Земельный департамент Дубая (Dubai Land Department, DLD) + 580 AED (160 $);
регистрационный сбор: 2000 AED (550 $) при стоимости жилья менее 500 000 AED (136 000 $) и 4000 AED (1100 $) при стоимости жилья более этой суммы;
комиссию риелтору в размере 2% от стоимости жилья.

Если недвижимость приобретается в ипотеку, к этому списку следует прибавить:

плату за оценку недвижимости – до 5000 AED (1400 $);
страхование жизни заемщика (обязательно в ОАЭ) – 0,3–0,8% суммы;
банковский сбор за организацию ипотеки – от 0 до 1,5% суммы;
сбор в DLD за оформление кредита – до 0,25% суммы займа + 290 AED (80 $).

Почему новостройки Дубая лучше вторички

Среди очевидных плюсов первичной недвижимости можно выделить следующие:

цена значительно ниже рыночной;
меньший первоначальный взнос (от 5 до 10% от стоимости);
большая часть платежа не требуется до завершения строительства;
гибкие планы оплаты (от 2 до 5 лет), которые вполне могут заменить ипотеку;
существенные скидки на строящиеся объекты;
застройщик может взять на себя оплату 4%-ного сбора в DLD;
более высокая рентабельность инвестиций;
возможность купить жилье на этапе строительства и продать по завершении, заработав до 20% прибыли;
как правило, для новостроек выбирают более престижные районы, а сами проекты располагают большим количеством самых разнообразных удобств.

Когда речь заходит о недвижимости off-plan, существует ряд традиционных аргументов против ее покупки. Однако оценивая, выгодно ли покупать квартиру в новостройке в Дубае, следует учитывать, что для Эмиратов большинство из них несостоятельны:

Возможность задержки или заморозки строительства. В Дубае эти риски сведены к минимуму благодаря жестким правилам, установленным DLD и Агентством по регулированию недвижимости (RERA), а также использованию эскроу-счетов, на которые девелоперы вносят 20% стоимости проекта. Власти обязаны убедиться, что застройщик располагает достаточными средствами для завершения проекта.
Вы видите будущую собственность исключительно на брошюрах, рендерах и 3D-моделях, и результат может разочаровать. Это решается грамотным выбором застройщика: ведущие девелоперы Дубая завершили десятки проектов, которые можно оценить в реальном времени. Кроме того, многие строящиеся сообщества являются частью большого района, который застраивается девелопером.

Фактически у недвижимости off-plan есть только одно ограничение: вы не можете пользоваться ею сразу – въехать и жить или сдать в аренду. Если этот фактор для вас критичен, стоит рассмотреть альтернативные варианты.

Плюсы вторички в Дубае

Главным преимуществом вторичной недвижимости является ее фактическая доступность: с момента оплаты ею можно пользоваться по вашему усмотрению. Кроме того, можно выделить следующие факторы:

цена вторички может быть ниже стоимости только что завершенного объекта;
вы принимаете решение, глядя на реальную недвижимость, можете физически оценить качество застройки и ремонта;
вы попадаете в сложившееся сообщество с полностью готовой инфраструктурой;
вы можете сразу же сдать недвижимость в аренду и получать прибыль.

Среди недостатков можно отметить следующие:

вы покупаете жилье по рыночной стоимости, без скидок и льгот;
меньшая гибкость оплаты: требуется внести всю сумму сразу;
состояние недвижимости может быть не таким идеальным, как в свежей новостройке.

Итог, какое же жилье выбрать: первичное или вторичное?

Выбор зависит от ваших индивидуальных предпочтений и обстоятельств. Если вы ищете качественные апартаменты или виллы в ОАЭ для жизни и инвестиций, обратитесь в агентство недвижимости в Дубае AX CAPITAL. Квалифицированные специалисты внимательно выслушают ваши пожелания и подберут объект, который подойдет именно вам. Команда AX CAPITAL проведет вас по всем этапам сделки и обеспечит качественный постпродажный сервис. С нами купить жилье в Дубае можно легко и безопасно!